ДОГОВОР АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

var_dump($hitcount);
10

Не каждое юридическое либо физическое лицо-предприниматель имеют в собственности нежилое помещение, в котором они могли бы осуществлять хозяйственную деятельность. Поэтому, практически каждый из них сталкивается с необходимостью поиска помещения и подписания договора аренды объекта коммерческой недвижимости для размещения салона, магазина, склада либо использования помещения с иной целью.

Действующим законодательством Украины предусмотрены определенные требования к договору аренды помещения. Так, в статье 284 ХК Украины предусмотрено, что существенными условиями договора аренды являются:

  • объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);
  • срок, на который заключается договор аренды;
  • арендная плата с учетом ее индексации;
  • порядок использования амортизационных отчислений;
  • восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.

Таким образом, во время подготовки текста договора аренды коммерческой недвижимости необходимо обратить внимание на обязательное наличие всех вышеперечисленных существенных условий. Как известно, договор считается заключенным исключительно в том случае, если стороны в надлежащей форме пришли к согласию по всем его существенным условиям. Отсутствие существенных условий договора может привести к его оспариванию и признанию незаключённым.

Договор должен содержать положение о стоимости помещения. Также, в первую очередь необходимо  выяснить, на каком основании объект аренды принадлежит арендодателю и имеет ли право арендодатель вообще передавать имущество в аренду:

  • если арендодатель владеет недвижимостью на праве собственности, необходимо удостовериться в этом факте, проверив информацию в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество;
  • если же арендодатель владеет имуществом на праве аренды, необходимо запросить оригинал договора и проверить, имеет ли он право передавать недвижимость в субаренду и согласно какой процедуры (необходимо ли согласие владельца, в каком виде оно дается и другие условия).

Изучая текст договора, необходимо обратить внимание на такие пункты:

  • как и когда производится оплата (система порядка расчетов);
  • как и когда происходит передача помещения;
  • кто несет риски случайной гибели объекта и до какого момента;
  • какие штрафные санкции предусмотрены для сторон договора в случае его нарушения;
  • какие гарантии имеет арендатор в том случае, если после окончания срока договора арендодатель нарушит его преимущественное право на подписание договора на новый срок.
  • в каком виде арендатор принимает помещение, нужно ли согласовывать ввоз движимого имущества (мебели, оборудования).

Все документы, превышающие объем одного листа, подлежат прошивке, а также скреплению подписями и печатями сторон, в том числе все дополнения и приложения.

Получайте последние новости и события из мира бизнеса прямо на свою почту

Отдельно необходимо обратить внимание на уплату арендных платежей, порядок и частоту изменения цены арендодателем, и другие критерии осуществления платежей, в том числе в кризисные периоды. Обязательно необходимо прописать в договоре положение о том, как будут распределяться расходы на содержание объекта недвижимости. Действующим законодательством предусмотрено, что траты на ремонт и текущее содержание арендованных помещений должен брать на себя арендатор, что касается арендодателя, то он должен оплачивать капитальные ремонтные работы (ст. 776 ГК Украины).

Но все же не стоит забывать, что стороны имеют право отступить от положений актов гражданского законодательства и урегулировать свои отношения по собственному рассуждению (если в этих актах прямо не запрещено это или обязательность для сторон положений актов гражданского законодательства не следует из их содержания, или из правоотношений между сторонами (ст. 6 ГК Украины).

Нужно помнить, что договор аренды от имени юридического лица всегда подписывает представитель. Кроме того, физическое лицо не всегда может лично присутствовать во время подписания договора и делегирует эти полномочия своему представителю. Поэтому, перед подписанием договора необходимо удостовериться, что лицо, которое будет участвовать в данной сделке и представлять интересы арендодателя, имеет на то полномочия. Следует попросить документ, где будет указано, кто именно имеет право подписывать подобные документы (этим лицом может быть, как генеральный директор, так и председатель правления) либо же третье лицо по доверенности.

Отметим, что нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора аренды недвижимости обязательны только тогда, если срок заключения договора составляет 3 и более года. Во всех остальных случаях договор может быть заключен в простой письменной форме (статьи 793, 794 ГК). При этом стороны также могут прийти к согласию о нотариальном удостоверении краткосрочного договора аренды.

Условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора, реорганизация арендодателя не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды.

К подписанию договора аренды необходимо подойти со всей внимательностью. Именно от зафиксированных сторонами условий будет зависеть возникновение нарушений условий в период аренды, а также в чью пользу суд разрешит спор в случае его возникновения. Чтобы устранить и предупредить риски, а также обезопасить себя от отрицательных последствий, составление или анализ договора аренды коммерческой недвижимости лучше поручить профессиональному юристу. 

Поделиться публикацией: