ДОГОВІР МАЙНОВИХ ПРАВ: ЯК ЗАХИСТИТИ СЕБЕ ВІД ПОДВІЙНОГО ПРОДАЖУ?

Поява категорії майнових прав більшою мірою було зумовлено необхідністю певним способом врегулювати відносини, які виникають між інвестором і забудовником. Так, інвестор, вклавши кошти в будівництво об'єкта нерухомості, отримує певний комплекс прав на нерухомість, яка будується.

Однак, з огляду на, що об'єкт нерухомості на час інвестування ще не побудований, цей комплекс прав не можна назвати правом власності. Таким чином, виникла необхідність визначити, які саме права отримує інвестор і чим вони відрізняються від складових категорії «право власності».

Згідно ч. 1 ст. 317 ГК України власникові належать права володіння, користування і розпорядження своїм майном. Під «володінням» розуміють передбачену законом (тобто юридично забезпечену) можливість мати (утримувати) у себе певне майно (фактично панувати над ним, зараховувати на свій баланс та інше). Правомочність «користування» означає передбачену законом можливість використовувати, експлуатувати майно, отримувати від нього корисні властивості. Поняття «розпорядження» розкриває юридично забезпечену можливість визначення юридичної долі майна шляхом зміни його приналежності, стану або призначення (відчуження за договором, передача у спадщину, знищення і т.д.).

Цілком очевидно, що реалізувати вищезазначені правомочності щодо нерухомості, що знаходиться в процесі будівництва, неможливо зважаючи на факт відсутності самого об'єкта права.

Верховний Суд України, остаточно відмежував майнові права від права власності. Так, в постанові від 18 листопада 2015 Верховний Суд України вказав, що майнове право, можна визначити, як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність отримати право власності на нерухоме в майбутньому.

Такий висновок логічний, оскільки до моменту завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію інвестор всього лише «чекає» на отримання свого майна, але не володіє ним.

Актуальним залишається питання щодо усунення ризиків при придбанні майнового права та можливості убезпечити себе від подвійного продажу.

На жаль, ефективного механізму для захисту інтересів інвестора в такій ситуації чинне українське законодавство сьогодні не пропонує. На сьогодні Закон України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» містить вичерпний перелік прав, які підлягають державній реєстрації. Майнові права в цьому списку, на жаль, відсутні.

Таким чином, якщо між інвестором і забудовником укладається договір купівлі-продажу майнових прав, факт покупки по суті ніде не зазначається, крім як в документації забудовника. У цій ситуації гарантувати, що квартира продана тільки один раз, може лише продавець.

Отримуйте останні новини і події зі світу бізнесу прямо на свою пошту

Деякі забудовники пропонують засвідчувати договори купівлі-продажу майнових прав нотаріально, хоча нотаріальне посвідчення таких договорів не є обов'язковим. В цілому, посвідчення договору купівлі-продажу майнових прав нотаріусом не гарантує відсутність ризиків подвійного продажу, оскільки нотаріус всього лише засвідчує угоду, але ніяких даних в реєстр власників не вносить.

Фахівці та експерти з питань нерухомості пропонують врегулювати це питання шляхом внесення змін до Закону України про державну реєстрацію прав, запропонувавши реєструвати майнові права в реєстрі.

Проводити подібну реєстрацію пропонують в три етапи:

1) забудовник створює перелік всіх споруджуваних квартир і вносить їх до реєстру;

2) під час купівлі-продажу майнових прав до реєстру буде вноситися запис про її майбутнього власника;

3) після завершення будівництва і введення будинку в експлуатацію статус майнового права в реєстрі буде змінений на право власності.

Необхідно відзначити, що такий алгоритм підтвердження майнового права зможе реально захистити покупця від ризику подвійного продажу, оскільки стане неможливим маніпуляція квартирами в реєстрі. Цей принцип реєстрації вже давно використовуються в інших країнах, зокрема в Литві і Німеччині.

Однак, як себе максимально захистити?

У будь-якому випадку, проаналізувати схему інвестування на предмет наявності ризиків, в тому числі втрати грошей, а також розробити рекомендації щодо їх усунення, обов'язково потрібно, і зробити це зможуть тільки юристи, які мають досвід роботи з інвестиціями в нерухомість.

Тому, щоб убезпечити себе в питанні покупки нерухомого майна, краще звернутися за консультацією до юристів-експертів.

Поделиться публикацией: