ОСОБЛИВОСТІ УГОД ПРИ КУПІВЛІ НЕРУХОМОСТІ ЗА КОРДОНОМ

Багато хто сьогодні замислюється про покупку нерухомості за кордоном. Одні намагаються знайти і придбати житло, інші - комерційну нерухомість для ведення бізнесу. Є люди, які цікавляться питаннями, як отримати нерухомість за кордоном у тимчасове користування і убезпечити себе від небажаних наслідків. Так чи інакше, придбання нерухомості за кордоном вимагає юридичного структурування та супроводження при укладанні угод.

Перед укладанням угоди з нерухомістю інвестор повинен чітко розуміти мету, яку він переслідує. Багато хто вважає, що, купивши або отримавши нерухоме майно в довгострокове користування, вони зможуть вирішити питання з отриманням візи, права постійного проживання на території відповідної держави або оформити громадянство. Такі правила дійсно існують, але не у всіх країнах.

Тому, якщо фізична особа бажає придбати нерухомість тільки з метою отримати громадянство, то спочатку потрібно розібратися, чи буде така угода достатньою підставою для початку процедури легалізації та чи відповідає покупець іншим вимогам юрисдикції.

Наприклад, в Італії і Великобританії існують правила, згідно з якими для отримання права постійного проживання недостатньо самого факту володіння нерухомістю, а необхідно заснувати підприємство і здійснювати реальну господарську діяльність. Зате в ОАЕ, Андоррі, Бразилії, на о. Маврикій, в Єгипті або Туреччині покупка нерухомості дає право або на постійне проживання, або на отримання мультивізи.

Також, необхідно пам'ятати, що в деяких країнах існують обмеження, які стосуються укладення угод з нерухомістю. Так, ви не зможете придбати квартиру в Австрії, якщо проживаєте на її території менше 3 років. В Австралії іноземним громадянам, які проживають в країні менш ніж 12 років, дозволено купувати житло тільки на первинному ринку і тільки на стадії будівництва. За законодавством Швейцарії іноземний громадянин не має права зробити покупку нерухомості, якщо він не має права постійного проживання в країні, а в деяких кантонах іноземцям дозволено тільки брати нерухомість в оренду. У Болгарії володіння об'єктом нерухомості не дає права постійного проживання, а всього лише можливість оформити багаторазову туристичну візу.

Отримуйте останні новини і події зі світу бізнесу прямо на свою пошту

Так само є країни, де обмежень на покупку нерухомості взагалі немає. До таких належить Китай, де купити нерухомість може особа в незалежності від його резидентського статусу, і відразу ж після здійснення угоди купівлі-продажу в присутності нотаріуса покупцеві видається документ на право власності.

Купуючи житло в країнах Європейського союзу, необхідно звернути увагу, що не завжди угоди засвідчують нотаріуси. У деяких державах немає такого правового інституту, а повноваження по посвідченню угоди виконують адвокати. Щоб іноземець мав право на укладення договору купівлі-продажу нерухомості, йому необхідно отримати дозвіл від місцевої влади, а в більшості випадків покупець повинен буде отримати номер платника податків і стати на облік в податковому органі.

При здійсненні операції дуже важливо розуміти, який набір прав ви отримуєте. Складові понять «власність», «оренда», «користування» в різних країнах відрізняються між собою і можуть нести зовсім інший сенс, ніж це передбачено в законодавстві України.

Після вибору об'єкта нерухомості необхідно вивчити, які особливості придбання нерухомого майна нерезидентами і форми власності передбачені в країні. Загальну інформацію з цього приводу можна отримати самостійно, але щоб убезпечити себе від ризиків краще звернутися до юристів, які зможуть правильно структурувати угоду і мінімізувати ризики.

Варто врахувати, що в деяких державах діє законодавство, згідно з яким нерезидент не може бути суб'єктом права власності на об'єкти нерухомості. Наприклад, в Чехії заборонено продавати квартири і котеджі фізичним особам-нерезидентам. В цьому випадку краще зареєструвати юридичну особу, придбати нерухомість у власність такої юридичної особи, а після цього передати в оренду фізичній особі-нерезиденту.

Перш ніж прийняти рішення про покупку, потрібно з'ясувати також, які саме права продавець має намір передати покупцеві.

Наприклад, у Великій Британії ще з часів 1066 року існує два види права власності: freehold, яка дуже близька до абсолютного права власності в тому значенні, в якому воно використовується в Україні; і leasehold. У другому випадку мається на увазі користування майном на правах довгострокової оренди, як правило, на термін від 70 років. Таким чином, ті, хто купили нерухомість як leasehold, мають більше прав, ніж звичайні орендарі, але все ж менше, ніж повноцінні власники. Після закінчення терміну володіння, власник квартири на праві leasehold втрачає права на неї.

Також перед здійсненням операції важливо отримати інформацію про державно-правовий режим відповідної країни, оскільки необхідно розуміти, що покупка нерухомості несе певні ризики в силу невизначеного статусу окремих територій.

Таким чином, фактори та правила укладання угоди в різних юрисдикціях мають свої особливості. Тому, з метою «не нашкодити собі» краще звернутися до юристів, які зможуть проаналізувати варіанти інвестування і супроводити угоду в певній країні з мінімальними ризиками і максимальним захистом інтересів покупця.

Поделиться публикацией: